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世界银行副行长林毅夫>中国新闻

_重庆高档房量价齐跌 主城前四月均价6771元

2017-11-18 10:28
4月21日,2011重庆春季房交会现场,商家打出各种优惠政策吸引市民。 记者 欧阳祖兵 梁杰 摄

4月21日,2011重庆春季房交会现场,商家打出各种优惠政策吸引市民。记者欧阳祖兵梁杰摄

CFP图

CFP图 我市实施房产税在后天将满4个月,效果正在显现,高档住房量价齐跌。昨日,市国土房管局召开通气会称,前四个月,全市商品住房建筑面积成交均价5102元/平方米,其中主城区6771元/平方米,与去年12月基本持平。市场供应量已略大于需求量,中小户型大幅增加。市国土房管局官员表示,下半年,房产调控只会加码,不会放松。与此同时,市内个别银行对大户型和豪宅,将首套房首付比例从三成提至四成。业内人士分析,下半年房价下降已是必然。

征税效果

开征房产税 主城高档房量价齐跌

今年1月28日我市实施房产税,到后天(28日)将满4个月。昨日,市国土房管局介绍,房产税实施后,主城区高档住房量价齐跌,刺激房企转向投资中小户型的住宅。

高档房价格降一成

房产税实施后,对高档住房的“价格约束”效果,也间接起到遏制高档住房带动房价上涨的作用。市国土房管局相关负责人说,房产税实施后,受高档住房消费需求下降的影响,房地产开发企业对高档住房的定价更趋理性,价格上涨预期不断下降。1月28日-4月30日,主城区应税住房交易价格有所下降,应税住房成交建面均价13140元/平方米,较房产税实施前(1月1日~1月27日)同类房屋成交建面均价14678元/平方米下降10.48%。

高档房访客明显下降

在成交量方面,高档住房的成交面积也在下降。该负责人说,房产税实施后,高档商品住房项目访客量出现明显下降,降幅30%~50%。1月28日~4月30日,高档商品住房成交25.66万平方米,占商品住房成交量的7.8%,较去年高档住房成交面积占比下降3.1个百分点。

今年近万套住房要缴税

市国土房管局透露,目前,该局已经完成对主城区2011年1月28日以前的存量住房的全面摸底,摸清了应税的3464套存量独栋住房的基本信息,以及1月28日房产税政策实施以来新购的应税住房的基本信息,一并提交了市、区两级地税部门。地税部门按房产税征收政策对这部分住房数据进行核实,及时对符合房产税征收条件的住户发出纳税通知,要求纳税人必须在今年10月份内到当地税务部门申报纳税。

按照我市现行的房产税政策,根据2011年一季度的交易水平测算,加上存量独栋住房,今年主城区交易的应税住房将近万套,初步测算这些房产在确权登记后应缴纳房产税逾亿元。

市场情况

房价企稳 中小户型供应量增一成

开征房产税后,高档房量价齐跌,促使开发商转向开发中小户型。市国土房管局有关负责人说,今年1到4月,房地产市场运行平稳,取得了较好的调控效果。从供需关系看,目前供略大于求,住房投资增加,市场供应量进一步增加,中小户型供应量增一成。

中小户型供应量大增

自2009年下半年开始快速上涨的房价,终于被摁住了。昨日,市国土房管局通报称,商品住房价格企稳:1~4月,全市商品住房建筑面积成交均价5102元/平方米,其中主城区6771元/平方米,与去年12月基本持平。去年12月份,全市商品住房建筑面积成交均价4972元/平方米,其中主城区6679元/平方米。

开征房产税致高档房量价齐跌后,部分开发企业开始调整产品户型结构,将大户型住房比例降低,减少大户型住房的供应量,增加中小户型住房的供应量。市国土房管局表示,今年一季度主城区建筑面积200平方米以上的高档住房新开工面积与去年四季度相比下降了4.5%。1月28日~4月底,建筑面积户型在100平方米以下的住房(中小户型)上市量同比增加了20%。

而总的来看,中小户型供应量也在增加。数据显示,1~4月,主城区批准上市商品住房577.89万平方米,同比增长6.44%。其中,90平方米以下商品住房达到217.56万平方米,同比增长10.9%,占同期批准上市商品住房总量的比重较去年同期提高1.5个百分点。

四个月库存增一成

房价保持平稳的背后,是供需比例的平衡。市国土房管局有关负责人介绍,1~4月,全市共批准上市商品住房999.17万平方米;成交商品住房905.54万平方米,供销比为1.1∶1,供需基本平衡。

市国土房管局的数据显示,1~4月全市房地产投资488.06亿元,同比增长41.2%(其中保障性住房建设投资同比增长84%),后期保障性住房和商品住房供应充足。

银行动态

买首套房 个别银行首付提至四成

信贷额度大幅紧缩,导致银行左手调利率,右手提首付。即使购买首套房,贷款门槛也可能提高。昨日,记者走访市内商业银行了解到,我市已有一家国有大型商业银行的支行,要求根据购房面积来确定首付比例。若购房面积超过140平方米,首付将会从三成提高至四成,即使首套房也不例外。还有银行准备跟进。

购大户型首付提至四成

在我市一家高科技企业做财务工作的陈虹,本打算今年买房结婚。今年3月,小两口看上了南坪西路一套140多平方米的三居室房子,每平方米价格8000多元。看着调控一波接一波,小两口想等房价降了再买,但等了两月仍不见动静。陈虹坐不住了,东拼西凑筹齐了首付款准备下手。

不料,昨天下午,置业顾问打来电话提醒陈虹说,她看中的户型即使是首次买房,首付也必须四成,利率也要上浮10%。陈虹说,这使她首付款一下增加10多万元。

随后,记者联系上陈虹所说的这家国有银行南岸支行个贷部。“面积大了,贷款额多了,首付提高一些很正常。”该支行个贷部人士说,因为额度紧张,银行只有对豪宅、别墅实行首付四成,这是支行根据自身房贷额度现状作出的调整,不是分行统一的规定。

记者调查发现,该银行主城区的其他支行如渝中支行,也对豪宅和别墅首付上调至四成。但该行沙坪坝支行、九龙坡支行等则暂时没明确首套房首付必须四成。

“现在办这家银行的房贷,首付三成有很大风险,如果贷款不下来,还是要补足四成。”中原地产重庆分公司负责办理房屋按揭业务的人士说,他们已接到这家国有银行通知,对大户型和豪宅类房产,必须首付四成。

有银行准备跟进

“我们准备马上开会讨论,上调首付成数和利率的具体执行细则。”另一家市内大型国有商业银行个贷部负责人说,之前大家还在观望,只是酝酿了一些方案。现在有银行已有实质性的举动,他们也准备跟进。

“不接房贷单子,可能会造成一些不好的影响。我们可能会事先跟客户讲,把一些不被看重的客户利率提高到基准利率的30%,首付成数提高到四成。这可能会使部分客户知难而退,银行也达到筛选客户的目的。”这家银行个贷部负责人透露,根据酝酿中的方案,银行除看重客户资质外,另一个重要指标是客户对本银行的贡献度和忠诚度。

比如,这个客户在银行的金融资产规模有多大,是不是银行的贵宾客户等。相对来说,对银行贡献大的贵宾客户,在同等条件下可优先获得贷款,并在利率和首付成数方面都有优惠。

市民可用公积金或组合贷款

银行首套房首付四成,客户购房不仅成本增加,购房压力也增大。银行人士建议,购房者可首选公积金贷款。如贷款额度较大则可选择组合贷款的形式,减少还款利息。公积金贷款利率为4.7%,而银行贷款利率为6.8%,相对来说公积金更为划算。记者注意到,一些新开楼盘的促销信息上已明确打出“可公积金贷款”的营销概念。

同时,银行人士提醒,市民除了要注意自身的信用记录外,还要注意尽量选择在同一家办理银行业务。比如市民的日常存款和理财,开通网银等业务都选取在同一家银行办理,这样就会集中体现出对这家银行的贡献度高。在银行考量客户的贡献度时,可以获得一定的优先机会。

政策动态

住建部调控新方向

严控投资投机需求

据上海证券报消息 三基本、两协调、一严控我国房地产市场调控的下一步方向与目标已锁定。值得注意的是,投机投资型需求将被视为“严控”目标“一网打尽”。24日上午,住建部住房改革与发展司司长倪虹做客中国网络电视台时指出,下一步,“房地产市场调控的方向与目标可以概括为‘三基本、两协调、一严控’。”

倪虹进一步解释称,其具体表现为:供需保持基本平衡、结构保持基本合理、价格保持基本稳定,与经济社会发展相协调、与住宅产业发展相协调,严格控制投机投资型需求。倪虹指出,住房具有消费品和投资品的双重属性。当投资型住房需求达到一定比例时,正常的住房供需关系被扭曲了,进而价格也可能被扭曲了。

因此,“要想让房价保持平稳,达到一个合理的水平,就要抑制投机投资性需求,鼓励和引导自住型和改善型住房需求。”倪虹指出,要实现上述目标,就需要从增加供给、加大保障型住房建设力度,调节需求、完善差别化税收信贷政策,加强监管、规范房地产市场秩序等方面共同“给力”。

走势分析

调控还会加码

下半年房价可能要降

“下半年,房价可能会降。”一家不愿意透露姓名的房企营销总监说,持有项目拿地未付的剩余部分资金,即将到期要支付,但在建项目的销售收入并不能填平支出。因此,近期公司决定促销,拿出一部分房源,以特价房的方式销售。

容磁地产机构总经理王雪松认为,下半年房价下降已是必然,今年3月份以来,主城区的房屋供应量(批准预售许可量)持续走高,但是销售量并不高,这意味着开发商越来越多的现金,将变成钢筋水泥。对开发商来说,楼建到10层就卖,与楼修到15层卖,利益截然不同。15层才卖,要多5层的资金积压,还要多付利息。从2009年下半年开始,市场庞大的开工量,将从现在开始转换为竣工量或预售量。在目前的宏观调控背景下,成交量始终较低,供应量大增,就像“堰塞湖”,到后来,房企将无法承受重压。

从政策调控看,近期并没有放松的迹象。市国土房管局有关负责人告诉记者,从中央的决心看,下半年,房产调控只会加码,不会放松。

中国区域经济学会副理事长、重庆工商大学校长杨继瑞则表示,今年房价并不会出现下降“拐点”。决定房价的是四大因素,即楼面价、建安成本和营销成本、税费及开发商利润。目前,前三者没有降,要降只有开发商的利润。开发商只会因现金流紧张“割肉”。但开发商从去年下半年就开始收缩战线,加上有部分销售收入以及较畅通的民间融资渠道,目前开发商还没有出现现金流断裂的情况。

从购房者的角度看,目前还处于“负利率”时期,购房是资产保值的手段之一。同时,不少年轻人要结婚生子需要买房,市场刚性需求不低。只要开发商稍微降价,成交量就上去了。

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